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Detrazioni IVA
martedì 11 Settembre 2018 - 14:26

L'agevolazione prima casa e il criterio del prezzo valore. Analisi e commenti

Riproponiamo nelle nostre pagine l'interessante analisi fatta da  Marcello Cardone e pubblicata su Fisco Oggi, la rivista ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. L'articolo evidenzia le analogie e le differenze tra l'Agevolazione Prima Casa e il Criterio del Prezzo Valore. La complessità dell'argomento ha fatto sì che l'articolo fosse pubblicato in due parti sulle pagine di Fisco Oggi, di seguito troverete entrambe le parti in un unico articolo.

Il contribuente che acquista un'abitazione è tenuto al pagamento dell'Iva o dell'imposta di registro in misura proporzionale.
In generale, il trasferimento di un fabbricato abitativo a titolo oneroso è soggetto a:
A) Iva, con l'aliquota del 10%, se il cedente è l'impresa che ha costruito l'immobile o vi ha eseguito interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001), purché la cessione avvenga entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori. Se la cessione avviene oltre questo termine, l'atto è soggetto a Iva solo in caso di opzione da parte della società che ha costruito l'immobile o vi ha eseguito gli interventi (articolo 10, n. 8-bis, Dpr 633/1972); in tale ipotesi, l'acquirente versa al cedente il corrispettivo e l'Iva al 10%. L'atto di trasferimento è registrato, a cura del notaio, con il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, e dell'imposta di bollo per 230 euro
B) imposta di registro, se il cedente è una persona fisica priva di soggettività Iva o un soggetto Iva per il quale non ricorrono le condizioni, precedentemente indicate, per l'applicazione del tributo. In questo caso, l'imposta di registro, calcolata sul valore dichiarato dalle parti o, se superiore, sul corrispettivo, è dovuta con l'aliquota del 9% e non può essere inferiore a 1.000 euro. In sede di registrazione, vanno versate anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, mentre non è dovuta l'imposta di bollo (articolo 10, Dlgs 23/2011).

Quello sopra indicato è il trattamento tributario "ordinario" ovvero il trattamento che si applica in mancanza di particolari richieste della parte acquirente.
Il legislatore, infatti, ha previsto due strumenti che consentono, ricorrendo determinate condizioni, di ridurre notevolmente il carico tributario dovuto per il trasferimento di un'abitazione a favore di persone fisiche. Si tratta:
- dell'agevolazione "prima casa", che consente di ridurre l'aliquota da applicare
- del criterio del "prezzo valore", che consente, quasi sempre, di ridurre la base imponibile.
In presenza delle condizioni di seguito riportate, il contribuente, in relazione al suo acquisto, può avvalersi di uno solo o di entrambi gli istituti in esame.

L'agevolazione "prima casa" e il meccanismo del "prezzo valore" presentano numerosi aspetti in comune, ma anche tante rilevanti differenze. È, pertanto, opportuno evidenziare le rispettive caratteristiche, in modo da tenere ben distinto il relativo ambito di applicazione.

Normativa di riferimento

  • L'agevolazione "prima casa", introdotta dalla legge 168/1982, è disciplinata dalla nota II-bisdell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull'imposta di registro (Dpr 131/1986).
  • Il criterio del "prezzo valore" è regolato dall'articolo 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005

Natura giuridica

  • Quella relativa alla "prima casa" è una vera e propria agevolazione tributaria. Il legislatore, prevedendo agevolazioni fiscali, introduce un regime che deroga a quello ordinario, soprattutto con lo scopo di perseguire determinate finalità previste dalla Costituzione. La normativa sulla "prima casa", pertanto, avendo natura agevolativa, non può essere applicata a ipotesi diverse da quelle espressamente contemplate dalla norma (risoluzioni 86/2010 e 17/2015; Cassazione 4501/2009, 5270/2009, 5394/2010 e 6925/2011).
  • Il criterio del "prezzo valore", tecnicamente, non costituisce un'agevolazione fiscale, ma rappresenta solo una diversa modalità di calcolare la base imponibile su cui applicare le aliquote di legge. In linea generale, infatti, relativamente ai trasferimenti immobiliari, la base imponibile per il pagamento dell'imposta di registro è determinata in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 52 del Dpr 131/1986; il metodo del "prezzo valore" costituisce una deroga al criterio ordinario di determinazione della base imponibile.

Fondamento

  • Con l'introduzione dell'agevolazione "prima casa", il legislatore ha inteso favorire, mediante un carico fiscale ridotto, l'acquisto della prima casa e il miglioramento delle condizioni di utilizzo dell'abitazione, anche attraverso l'acquisto successivo di relative pertinenze (circolare 219/2000). La Corte di cassazione ha ritenuto che alla base dell'introduzione dell'agevolazione in esame vi è stata anche l'intenzione del legislatore di vivacizzare il mercato immobiliare (sentenza 29371/2008), promuovere lo sviluppo dell'edilizia residenziale e stimolare l'investimento del risparmio popolare nella proprietà di abitazioni (sentenza 6476/1996).
  • Il fondamento del criterio del "prezzo valore" è stato ravvisato nella volontà di fare emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari (risoluzione 145/2009; circolare 18/2013).

Conseguenze della richiesta del beneficio

  • In caso di richiesta dell'agevolazione "prima casa", si verificano le seguenti conseguenze. Se il trasferimento è soggetto a Iva, si applica l'aliquota ridotta al 4% in luogo di quella ordinaria del 10%. Non vi sono riduzioni delle imposte dovute per la registrazione dell'atto. Pertanto, in caso di trasferimento soggetto a Iva, anche in presenza di richiesta di agevolazione "prima casa", sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro, oltre all'imposta di bollo per 230 euro. Se il trasferimento è soggetto a imposta di registro, si applica l'aliquota ridotta del 2% (comunque, non inferiore a 1.000 euro) in luogo di quella ordinaria del 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna e non si paga imposta di bollo.
  • In caso di richiesta del "prezzo valore", la base imponibile ai fini dell'imposta di registro non è più costituita dal prezzo concordato dalle parti, ma dal "valore catastale" che, nella quasi totalità dei casi, è sensibilmente inferiore al corrispettivo. Il valore catastale di un'abitazione si ottiene moltiplicandone la rendita catastale per determinati coefficienti: 126 se non si tratta di acquisto di prima casa, 115,5 in caso di acquisto con agevolazione "prima casa". La richiesta del "prezzo valore" non incide ai fini delle imposte ipocatastali e di bollo; pertanto, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna, mentre il bollo non si paga. La volontà dell'acquirente di avvalersi del "prezzo valore" determina un'altra importante conseguenza. In linea generale, infatti, qualora venga indicato in atto un valore o un corrispettivo inferiore rispetto al valore venale in comune commercio, l'ufficio può rettificare il valore indicato dalle parti e applicare le imposte in base al valore venale del bene (articoli 51 e 52 del Dpr 131/1986). Questo potere di rettifica non può essere esercitato in relazione ai trasferimenti immobiliari per i quali è stata richiesta l'applicazione del "prezzo valore" (circolare 6/2007; risoluzione 121/2007).

Forma dell'atto

  • L'agevolazione "prima casa" può essere richiesta non solo in caso di acquisto effettuato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, ma anche nel caso, del tutto eccezionale, in cui l'acquisto dell'abitazione avviene mediante una semplice scrittura privata non autenticata.
  • L'applicazione del criterio del "prezzo valore" può essere chiesta, salvo quanto di seguito precisato in relazione agli acquisti in sede di espropriazione forzata e pubblico incanto, soltanto per gli acquisti perfezionati alla presenza di un notaio, non anche per quelli compiuti per scrittura privata non autenticata. Ciò in quanto la norma di riferimento, ai fini dell'applicazione del "prezzo valore", prevede espressamente la richiesta della parte acquirente "resa al notaio" (risoluzione 121/2007; circolare 18/2013).

Acquisti soggetti a Iva

  • L'agevolazione "prima casa" è applicabile sia in caso di acquisti soggetti a imposta di registro sia in caso di acquisti soggetti a Iva.
  • Il criterio del "prezzo valore" è applicabile solo in caso di acquisti soggetti a imposta di registro (per i trasferimenti soggetti a Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e non dal "valore catastale").

Acquisti a titolo gratuito

  • L'agevolazione "prima casa" è applicabile sia in caso di acquisti a titolo oneroso sia in caso di acquisti a titolo gratuito (in quest'ultimo caso, si applica l'imposta sulle successioni e donazioni).
  • Il criterio del "prezzo valore" è applicabile solo in relazione agli acquisti a titolo oneroso. Per gli acquisti a titolo gratuito, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio (articolo 14, Dlgs 346/1990). Se il valore dichiarato dalle parti è superiore al "valore catastale", l'ufficio non può comunque rettificare il valore dichiarato (articolo 34, Dlgs 346/1990).

L'agevolazione "prima casa" e il meccanismo del "prezzo valore" presentano numerosi aspetti in comune, ma anche tante rilevanti differenze.
Nella prima parte del contributo, dopo aver ricordato la normativa di riferimento, la natura giuridica e il fondamento delle due discipline, ne sono stati esaminati alcuni degli elementi caratterizzanti (conseguenze della richiesta del beneficio, forma dell'atto, acquisti soggetti a Iva, acquisti a titolo gratuito). La disamina prosegue con: caratteristiche del soggetto acquirente e caratteristiche del soggetto alienante; dichiarazioni da rendere in atto; tipologia del fabbricato abitativo e delle pertinenze; numero degli immobili per i quali lo stesso contribuente può avvalersi di entrambi gli strumenti; abitazioni in costruzione; terreni pertinenziali; obbligo di residenza.

 

Caratteristiche del soggetto acquirente

  • L'agevolazione "prima casa" può essere riconosciuta solo alle persone fisiche, anche qualora si tratti di soggetti legalmente incapaci o stranieri (circolare 38/2005).
  • La normativa sul "prezzo valore" prevede espressamente che l'opzione per tale criterio può essere fatta soltanto da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non essendo previste ulteriori limitazioni dal punto di vista soggettivo, possono avvalersi del "prezzo valore" anche soggetti legalmente incapaci o stranieri.

Caratteristiche del soggetto alienante

  • Ai fini dell'agevolazione "prima casa" non rileva la natura del cedente; può trattarsi, quindi, di una persona fisica o giuridica.
  • Anche il criterio del "prezzo valore" può essere richiesto indipendentemente dalla natura del cedente, il quale, quindi, può essere una persona fisica o giuridica. In quest'ultimo caso, però, è necessario che la vendita non sia soggetta a Iva, come precedentemente specificato.

Dichiarazioni da rendere in atto

  • Per ottenere l'agevolazione "prima casa", salvo casi particolari, il contribuente, qualora non sia già residente nel comune in cui si trova l'abitazione acquistata, deve impegnarsi in atto a stabilire, in tale comune, la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto. È inoltre necessario che nell'atto di acquisto il contribuente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l'immobile da acquistare e di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre case di abitazione acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa".
  • Affinché la base imponibile sia determinata secondo il metodo del "prezzo valore", occorre una specifica richiesta rivolta al notaio (non sono previste formule specifiche). Se il valore catastale è indicato in maniera errata, tale circostanza non determina l'inapplicabilità del "prezzo valore" (risoluzione 176/2009; circolare 18/2013). Nell'atto va comunque indicato il corrispettivo pattuito, anche se tale importo non incide sulla tassazione dell'atto (circolare 18/2013).

Tipologia del fabbricato abitativo

  • L'agevolazione "prima casa" può essere chiesta solo in caso di acquisto di diritti reali su abitazioni censite in una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Pertanto, non spetta sulle abitazioni con categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). I fabbricati censiti nella categoria A/10 sono esclusi a prescindere dall'agevolazione, in quanto destinati a uffici o studi privati.
  • Il criterio del "prezzo valore" è applicabile con riferimento a qualunque immobile abitativo, anche se censito nelle categorie per le quali non è consentito chiedere l'agevolazione "prima casa" (A/1, A/8, A/9). È necessario che l'immobile sia dotato di rendita catastale. Restano esclusi dal campo di applicazione del "prezzo valore" gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (circolare 6/2006). In particolare, per gli stessi motivi sopra indicati, non si può chiedere l'applicazione del "prezzo valore" in riferimento ai fabbricati censiti nella categoria "A/10".

Abitazioni in costruzione

  • L'agevolazione "prima casa" può essere chiesta anche relativamente all'acquisto di abitazioni in fase di costruzione (circolari 19/2001, 38/2005, 31/2010, 18/2013, 2/2014). Chiaramente, il mantenimento del beneficio è legato alla circostanza che l'immobile, all'ultimazione dei lavori, sia censito in una delle categorie catastali per le quali l'agevolazione può essere concessa.
  • Il meccanismo del "prezzo valore" non può essere applicato in caso di immobile in costruzione. Ciò in quanto, come si è detto, tale criterio implica che la tassazione sia effettuata sul "valore catastale" del fabbricato e non sul prezzo. L'immobile in fase di costruzione non è ancora dotato di rendita catastale; pertanto, non sarebbe possibile determinare il valore catastale.

Numero di abitazioni per le quali è possibile avvalersi dell'agevolazione "prima casa" o del criterio del "prezzo valore"

  • Relativamente agli acquisti a titolo oneroso, ciascun contribuente può chiedere l'agevolazione "prima casa" in relazione all'acquisto di una sola abitazione. In caso di ulteriori acquisti, per godere nuovamente dell'agevolazione, è necessario alienare l'abitazione già posseduta. Ciò deve avvenire prima del nuovo acquisto oppure entro un anno dal nuovo acquisto, purché, in quest'ultimo caso, il contribuente nello stesso atto di acquisto si sia impegnato ad alienare, entro un anno, l'abitazione per la quale aveva già usufruito dell'agevolazione.
  • Con riguardo al "prezzo valore", non vi sono limiti al numero di abitazioni che un contribuente può acquistare richiedendo l'applicazione di tale metodo di calcolo della base imponibile.

Tipologia di pertinenze

 

  • L'agevolazione "prima casa" può essere chiesta anche per le pertinenze dell'abitazione, purché censite in una delle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (box) e C/7 (posti auto). L'acquisto della pertinenza può essere contestuale o anche successivo all'acquisto dell'abitazione (circolari 1/1994 e 19/2001). Salvo casi particolari, la pertinenza può essere acquistata in forma agevolata soltanto se anche l'abitazione era stata acquistata con le agevolazioni "prima casa" (circolari 19/2001, 31/2010, 18/2013). L'elenco delle categorie catastali delle pertinenze agevolabili è ritenuto tassativo (circolari 19/2001, 38/2005, 18/2013; risoluzioni 265/2008, 94/2010).
  • La norma sul "prezzo valore" ne dispone l'applicazione agli immobili abitativi e alle relative pertinenze. Chiaramente, deve trattarsi di pertinenze immobiliari dotate di rendita catastale (risoluzione 149/2008). L'acquisto della pertinenza può essere contestuale oppure successivo all'acquisto dell'abitazione (circolari 6/2006 e 18/2013).

Numero di pertinenze per le quali è possibile avvalersi dell'agevolazione "prima casa" o del criterio del "prezzo valore"

  • L'agevolazione "prima casa" può essere chiesta limitatamente a una pertinenza di ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7 (circolari 108/1996, 19/2001, 38/2005, 18/2013; risoluzioni 265/2008, 94/2010). Pertanto, ad esempio, un contribuente può acquistare, con le agevolazioni, oltre all'abitazione, un C/2, un C/6 e un C/7, mentre non può acquistare, con le agevolazioni, un'abitazione e due C/6 (circolare 108/1996).
  • Ai fini del criterio del "prezzo valore" non sono previsti limiti numerici per le pertinenze (circolare 6/2006, 18/2013; risoluzione 149/2008).

Terreni pertinenziali

  • L'agevolazione "prima casa" può essere chiesta anche con riferimento ai terreni pertinenziali, graffati unitamente all'abitazione (circolari 38/2005, 18/2013; risoluzione 32/2006).
  • Il sistema del "prezzo valore" può essere applicato anche in relazione all'acquisto di terreni agricoli pertinenziali all'abitazione (risoluzione 149/2008). Per i terreni agricoli, il "valore catastale" si ottiene moltiplicando il reddito dominicale per il coefficiente di 112,5.

Obbligo di residenza

  • Salvo casi particolari, ai fini dell'agevolazione "prima casa", l'acquirente deve risiedere, alla data dell'acquisto, nel comune in cui è sito l'immobile acquistato oppure deve obbligarsi a trasferire la residenza in detto comune entro diciotto mesi dall'acquisto. I casi particolari riguardano l'acquirente che acquista l'immobile nel comune in cui svolge la propria attività (non è obbligato a trasferirvi la residenza), il cittadino italiano emigrato all'estero (può acquistare con le agevolazioni l'abitazione sull'intero territorio nazionale, senza vincoli di residenza), l'acquirente trasferito all'estero per ragioni di lavoro (può acquistare, con le agevolazioni, l'immobile sito nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende, senza obbligo di trasferirvi la residenza).
  • In riferimento al criterio del "prezzo valore", non sussiste alcun vincolo in merito alla residenza.

Fonte: Fisco Oggi

 

 

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